החלטה בתיק בש"א 6971/07

1.         בחודש אוגוסט 2007 קרסה קבוצת חברות חפציבה שבנתה ברחבי הארץ כ-4500 דירות ב-40 פרויקטים. עם הקריסה הוגשו בקשות רבות למימוש שעבודים ולמינוי כונסי נכסים. בית משפט זה נתן צו להקפאת הליכים בעניין 26 חברות הנמנות על הקבוצה, מינה כונסי נכסים בפרויקטים שונים. כן מינה את הכנ"ר כנאמן זמני לחברות ואת עו"ד מולכו כמנהל מיוחד מטעם הנאמן הזמני.

המנהל המיוחד הגיש ביום 22.10.2007 דו"ח מקיף המציג תמונה קשה על התנהלות חברות חפציבה ותמונה עגומה על מצב אלפי דיירים שנפגעו וחוששים לגורל דירותיהם, לקורת הגג מעל ראשם. בעקרון, חילק הדו"ח את רוכשי הדירות לשלושה מקטעים. הראשון, רוכשים שהפקידו כספים לחשבונות הליווי בבנקים וקיבלו ערבויות חוק מכר. השני, רוכשים ששילמו כספים אך טרם קיבלו את מלוא הערבות. השלישי, רוכשים אשר שילמו כספים שלא הופקדו בחשבונות הליווי ולא הוצאו להם ערבויות. המנהל המיוחד הציע מתווה שנועד לאפשר השלמת בניית הפרויקטים והשתתפות רוכשי דירות ובנקים בהוצאות הכספיות הדרושות לשם כך. המתווה מבוסס, בין השאר, על תוספת כספית של דיירים בין 2-30 אחוז מסכום רכישת הדירה ותוספת תשלום של הבנקים. המתווה הינו פרי של מבט מקיף ושלם על משבר גדול שבמרכזו עומדים רוכשי הדירות המהווים קצה קרחון של בעיה גדולה, קצה חלש ובר-המסה. במתווה עצמו ישנה גמישות מסוימת שניתן להתאימה במידת מה לכל פרויקט ופרויקט.

2.         בחודשים האחרונים קיים המנהל המיוחד משאים ומתנים מורכבים וארוכים הנוגעים לבנקים ולפרויקטים רבים והושגו מספר הסדרים חשובים, שנועדו לתת פתרון לפרויקטים בהם אלפי דירות.

3.         ביום 9.3.2008 הוגש לבית המשפט הסכם הנוגע לפרויקטים המלווים על-ידי בנק מרכנתיל דיסקונט שהוא בעל השעבוד בהם. ההסכם פורסם באתר האינטרנט של כונס הנכסים הרשמי. כמו כן המנהל המיוחד והכנ"ר פנו לבעלי עניין, על-מנת שיביעו עמדתם בעניין ההסכם. העמדות הוגשו עד ליום 24.3.2008, והדיון התקיים ביום 30.3.2008.

ואלה עיקרי ההסכם בין כונס הנכסים הרשמי והמנהל המיוחד עו"ד מולכו לבין כונס הנכסים עו"ד מטרי ובנק מרכנתיל דיסקונט:

א.         ההסכם חל על הפרויקטים הבאים: פרויקט מצליח לבניית כ-112 יחידות דיור; פרויקט חופים גבעת אולגה לבניית 164 יחידות דיור; פרויקט מחסיה, רמת בית שמש לבניית 136 יחידות דיור; פרויקט פתח תקווה לבניית 17 יחידות דיור.

ב.         באשר לפרויקט מצליח ופרויקט חופים נקבע בהסכם, כי הם ימכרו על-ידי הכונס לצדדים שלישיים, בכפוף לאישור בית המשפט, אלא אם יחליט הכונס להשלימם. אם יימכרו, הכונס יהיה רשאי לבטל את הסכמי הרכישה עליהם חתמו רוכשי הדירות בפרויקטים אלה. במקרה של ביטול, יושבו כספים לרוכשי הדירות כמפורט בסעיף 2.3.3 להסכם.

ג.          באשר לפרויקט מחסיה, הוא יושלם על-ידי כונס הנכסים או יימכר לצד שלישי בכפוף לזכויות רוכשי הדירה למעט זכויות משפחת אלישיוב. בסעיף 2.3.2 להסכם ישנם פרטים נוספים הנוגעים לפרויקט זה.

ד.         באשר לפרויקט פתח תקווה הוסכם, כי הפרויקט יושלם על-פי הסכם בין כונס הנכסים והקבלן המבצע חברת "קן התור הנדסה ובניין בע"מ".

ה.         באשר לדירות שנמכרו לבני משפחת אלישיוב בפרויקט מחסיה, לחברה בשם ב.ו.י בפרויקט מצליח ולחברת נספיר בע"מ בפרויקט פתח תקווה, הוסכם כי הכונס יגיש בקשה לבית המשפט להכריז על בטלות מכירות אלה וכי הבנק רשאי למכור את הזכויות בפרויקט בהתעלם מרכישות אלה, כאשר אלישיוב, ב.ו.י ונספיר והיו זכאים לקבל כספים ששולמו על ידם לחשבון הליווי או שיוחזרו לחשבון הליווי, וזאת בכפוף לכל דין. על-פי ההסכם, הטענות שיעלו על-ידי אלישיוב, ב.ו.י, נספיר לא יעכבו את מימוש הפרויקטים והטענות יופנו כלפי קופת הכינוס.

ו.          רוכש דירה שיצטרף להסכם יהיה רשאי לקבל חזקה בדירה, הכרה בתשלומים לרבות תשלומי מקטע שני ומקטע שלישי, אחריות בדק, רישום זכויות.

ז.          נקבע הסדר לגבי גביית כספי המקטע השלישי, תשלומי רוכשי דירה למנהל המיוחד ומה ייעשה בכספים אלה (סעיף 4).

4.         לבית המשפט הוגשו ההתנגדויות כדלקמן:

טל ושרון ארליך בעניין פרויקט חופים; יובל ורבקה אסור בעניין פרויקט מחסיה; האחים אלישיוב; חברת נספיר בע"מ וחברת SATOFI S.A; בנק הפועלים שנתן הלוואות למשפחת אלישיוב; אורורה פידליטי חברה לנאמנות בע"מ.

5.         לבית המשפט הוגשו הסכמות עקרוניות כדלקמן:

כ-9 דיירים מפרויקט פתח תקווה הביעו הסכמה להסדר אך הסתייגו מפרטים מסוימים; רוכשי 33 דירות בפרויקט מחסיה הביעו הסכמה עם הסתייגויות מפרטים מסוימים; רוכשי 5 דירות (מש' מיכאלי, דן, כהן, ארנבייב, חלפון) ביקשו שמכירת פרויקט תהיה עם זכויותיהם; בנק דיסקונט למשכנתאות ובנק מזרחי-טפחות שנתנו הלוואות למשפחת אלישיוב לרכישת דירות; חברת אלקטרה בנייה בע"מ אשר שימשה קבלן מבצע של פרויקט מצליח.

6.         להלן אדון בהתנגדויות כסדרן. תחילה אביא את פרטי ההסדר הנוגע לאותו מתנגד או מסתייג, לאחר מכן טעמי ההתנגדות או ההסתייגות, תשובת המנהל המיוחד וכונס הנכסים ולבסוף הכרעה. 

דיירי הבית בפתח תקווה

7.         הבית בפתח תקווה מאוכלס בחלקו הגדול והסתיימו כ-95% מעבודות הבנייה. בהסכם מוסדרים ענייני החזקה בדירות, אחריות בדק מהקבלן המבצע ורישום דירות בלשכת רישום המקרקעין. הכרה בתשלומים תהיה כדלקמן: המנהל המיוחד יגבה מהדיירים 30% מכספי המקטע השלישי, מתוכם יהיה זכאי להותיר בקופתו 20% ואילו 10% הנותרים יועברו לקופת הכינוס. רוכשי הדירות ישלמו למנהל המיוחד סך נוסף של 1.5% ממחיר הדירה, ובו יעשה שימוש גם להשלמת הטיפול ברישום הדירות (עד 3000 ש"ח לדירה). כספי המקטע השלישי והתשלום הנוסף של 1.5% ימומנו על-ידי הדיירים ממקורותיהם. הדיירים קראוטהמר, פרידמן ואביעוז אינם נמנים על אלה שקיבלו חזקה כדין קודם למתן צו הקפאת ההליכים.